按照園區(qū)開發(fā)和園區(qū)主導(dǎo)權(quán)分類，工業(yè)園區(qū)主要有以下五種類型：政府主導(dǎo)型、學(xué)校主導(dǎo)型、企業(yè)主導(dǎo)型、地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)型和企業(yè)總部型。

1、政府主導(dǎo)型  政府主導(dǎo)型工業(yè)園是由地方政府出面，包辦規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地一級開發(fā)以及招商引資，實(shí)際上就是政府代行開發(fā)商的職能，將政府和開發(fā)商的角色合二為一了。大部分以城市+高新區(qū)/經(jīng)開區(qū)冠名的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都屬于這一類。  但政府主導(dǎo)型工業(yè)園也存在許多問題，在規(guī)劃、招商和運(yùn)營執(zhí)行能力不那么強(qiáng)的地方園區(qū)，爛尾現(xiàn)象就極容易發(fā)生。因此有很多地方政府選擇與企業(yè)合作，自己只保留決策權(quán)、審批權(quán)與稅收，將規(guī)劃開發(fā)建設(shè)運(yùn)營的任務(wù)交給合適的開發(fā)商打理，市場化運(yùn)作。

蘇州工業(yè)園區(qū)隸屬江蘇省蘇州市，位于蘇州市城東，1994年2月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，同年5月實(shí)施啟動，行政區(qū)劃面積278平方公里，（其中，中新合作區(qū)80平方公里），是中國和新加坡兩國政府間的重要合作項(xiàng)目，被譽(yù)為“中國改革開放的重要窗口”和“國際合作的成功范例”。2019年，蘇州工業(yè)園區(qū)共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2743億元 。在商務(wù)部公布的國家級經(jīng)開區(qū)綜合考評中，蘇州工業(yè)園區(qū)連續(xù)四年（2016、2017、2018年、2019年）位列第一，在國家級高新區(qū)綜合排名中位列第五，并躋身科技部建設(shè)世界一流高科技園區(qū)行列。

2、學(xué)校主導(dǎo)型  學(xué)校主導(dǎo)型的工業(yè)園區(qū)以大學(xué)科技園為主，以具有較強(qiáng)科研實(shí)力的大學(xué)為基礎(chǔ)，將大學(xué)的研發(fā)優(yōu)勢、人才優(yōu)勢與其他社會優(yōu)勢資源結(jié)合，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育，打造產(chǎn)學(xué)研一體化的綜合性服務(wù)平臺。  要確保大學(xué)科技園區(qū)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展的可行性與持續(xù)性，關(guān)鍵在于政府、學(xué)校和園區(qū)三者之間要構(gòu)建必要的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，使功能屬性完全不同的大學(xué)科技園和地方政府、大學(xué)校區(qū)之間能通過具體產(chǎn)業(yè)鏈的打造與構(gòu)建、衍生與集聚，實(shí)現(xiàn)促進(jìn)教育發(fā)展、推動科技創(chuàng)新、繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。  清華科技園是清華大學(xué)加速科技成果向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化，促進(jìn)產(chǎn)、學(xué)、研合作，建設(shè)世界一流大學(xué)的重要基地。經(jīng)過近20年的發(fā)展，清華科技園主園區(qū)成為中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)速度最快、入住率最高、入園企業(yè)質(zhì)量最好、服務(wù)體系最完善的區(qū)域之一，成為中國唯一的A類大學(xué)科技園并嶄露出強(qiáng)勁的國際競爭力。作為清華大學(xué)服務(wù)社會的平臺，近年來清華科技園還與各地政府合作，在上海、廣州、青島、昆山、威海、沈陽等地建立分園及創(chuàng)新基地，在科技園開發(fā)、經(jīng)營和管理等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和資源，是科技園區(qū)建設(shè)領(lǐng)域的一面旗幟。

3、企業(yè)主導(dǎo)型  企業(yè)主導(dǎo)型是由自帶產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)開發(fā)建設(shè)的工業(yè)園區(qū)。這種工業(yè)園區(qū)，由于運(yùn)營商本身就自帶產(chǎn)業(yè)，園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)一般都與開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)一脈相承，或者是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。開發(fā)運(yùn)營企業(yè)利用自身的產(chǎn)業(yè)吸引力，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)入駐，從而實(shí)現(xiàn)對政府的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的兌現(xiàn)。  北京九州眾創(chuàng)科技孵化器有限公司是由九州通集團(tuán)旗下北京九州通醫(yī)藥有限公司投資成立的垂直于醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)鏈孵化的專業(yè)孵化機(jī)構(gòu)，是中關(guān)村硬科技孵化平臺、中關(guān)村特色產(chǎn)業(yè)孵化平臺、北京市小型微型企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新示范基地、北京CED互聯(lián)網(wǎng)工業(yè)園區(qū)、大興區(qū)創(chuàng)業(yè)孵化示范基地。公司立足醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，依托于九州通豐富的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈資源，著力整合創(chuàng)業(yè)資源，打造專業(yè)孵化體系，建立平臺生態(tài)，形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，加快企業(yè)成長。

4、地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)型  開發(fā)商主導(dǎo)模式并不是開發(fā)商全權(quán)包辦，而是開發(fā)商將園區(qū)的一部分職責(zé)肩負(fù)了起來，替政府行駛建設(shè)和運(yùn)營等職能的同時收取一定的費(fèi)用。在這種模式下，開發(fā)商的來源往往是一些大型的專門的地產(chǎn)開發(fā)商，或者大型房企轉(zhuǎn)型。地產(chǎn)開發(fā)商，如聯(lián)東、天安等，他們的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式與房地產(chǎn)開發(fā)并沒有本質(zhì)區(qū)別，都是利用土地開發(fā)、銷售或者租賃物業(yè)獲利。  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地性質(zhì)是工業(yè)用地，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出售的方式拿下的價(jià)格相對商住用地要低出很多，而拿地成本恰恰就是開發(fā)商成本的主要構(gòu)成部分。因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間就大了很多，即使是出租廠房或者辦公樓這樣資金緩慢回流的長期項(xiàng)目，也不會有太大的壓力。

5、企業(yè)總部型  這種大型和特大型的企業(yè)總部，一般建筑面積在10萬平方米以上，形成獨(dú)立的園區(qū)。企業(yè)總部除了辦公能外，一般還具有完善的配套服務(wù)設(shè)施。這種總部一般只需要容納企業(yè)內(nèi)部的員工辦公及生活和預(yù)留企業(yè)自身的發(fā)展空間，形態(tài)一般較自由。  企業(yè)總部往往能夠以自身強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集聚能力吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

杭州城西科創(chuàng)大走廊就是在阿里巴巴總部的拉動下，集聚了恒生、龍軟等企業(yè)及一批工業(yè)園形成的。此外較為著名的還有北京的小米移動互聯(lián)網(wǎng)工業(yè)園。